projekty domów jednorodzinnych, szeregowych, garaży
Kredyt hipoteczny - wprowadzenie
Kredyt hipoteczny cześć I
kredyt Hipoteczny cześć II

W jakiej walucie wybrać kredyt?

Spread walutowy

Wysokość rat spłaty kredytu.

Porównanie wysokości rat spłaty kredytu we franku szwajcarskim oraz polskim złotym

Czym jest ryzyko walutowe?

Czym jest ryzyko stopy procentowej?

Rodzaje oprocentowania.

Jak obliczane jest oprocentowanie?

Zależność między rynkowymi a centralnymi stopami procentowymi.

Wpływ zmiany stóp procentowych na wysokość rat kredytu.

Na jakie oprocentowanie się zdecydować?

Na oprocentowanie stałe…

… czy na oprocentowanie zmienne?

Porównanie rat malejących i równych.

Opłaty i prowizje.

Przewalutowanie.

Ponowne sprawdzenie zdolności kredytowej.

Uwaga na kurs, jaki przyjmujesz do kalkulacji!

Karencja, prolongata.

Kredyt hipoteczny część III
Słownik terminów bankowych
mailto:projekty@kreocen.pl
www.hipotekaplus.pl
www.comperia.pl
  strona główna > artykuł: kredyt Hipoteczny cześć II

informacje o kredytach

kredyt Hipoteczny cześć II
  W jakiej walucie wybrać kredyt?
W Polsce coraz popularniejsze są kredyty walutowe, czyli takie, których suma została określona nie w złotych lecz w innej walucie. Kredyty walutowe na pierwszy rzut oka wyglądają korzystniej niż kredyty złotowe. Trzeba jednak pamiętać, że generują one dla klienta dodatkowe koszty oraz ryzyko walutowe i ryzyko stopy procentowej.
Walutą kredytów walutowych zazwyczaj jest euro (EUR) lub frank szwajcarski (CHF). Natomiast nasz dochód potrzebny do spłacenia kredytów powstaje w złotych (PLN). Spłata kredytu również odbywa się w złotych.

  Spread walutowy
Ważnym elementem, w przypadku kredytów walutowych, które de facto są spłacane w złotówkach, jest różnica między kursem kupna waluty a kursem jej sprzedaży, czyli tzw. spread. Ponieważ zazwyczaj kredyty wypłaca się w złotych, pożyczkodawca najpierw przeliczy kwotę udzielanego kredytu walutowego na PLN. Stosuje się wtedy kurs zakupu dewiz, jakby odkupił od klienta te dewizy, których równowartość wypłaci w złotych. Przy spłacaniu kredytu odbywa się to w odwrotnym kierunku. Kiedy klient zapłaci ratę w złotych, bank to przeliczy na dewizy według kursu sprzedaży dewiz, jakby sprzedał klientowi dewizy potrzebne do zapłacenia kolejnej raty.
Wielkość różnicy pomiędzy kursem zakupu i sprzedaży („różnica kursów”) instytucje finansowe określają dowolnie. Kurs kupna jest niższy od kursu sprzedaży. Należy pamiętać, że dla kredytobiorcy stanowi to dodatkowy koszt kredytu!

UWAGA:
Dokładne ustalenie wysokości spread nie jest możliwe, gdyż moment wypłaty kredytu i moment spłaty są oddalone w czasie. Ponadto spłata nie odbywa się jednorazowo tylko w comiesięcznych ratach.
W niektórych bankach, w szczególności przy zaciąganiu dużych kredytów, istnieje możliwość negocjacji w kwestii „widełek kursowych”. Warto zwrócić uwagę, po jakim kursie bank dokona rozliczenia spłaty kredytu. Zdarza się dokonywanie tego po średnim kursie NBP, jednak regułą jest, że przy przewalutowaniu kredytu na inną walutę bank zazwyczaj na nowo zastosuje przelicznik wewnętrzny dla kwoty nowego zobowiązania.

  Wysokość rat spłaty kredytu.
Rata miesięczna kredytów do spłacania składa się z dwóch części: ze spłaty kapitału (comiesięczne zmniejszanie się sumy udzielonego kredytu) i ze spłaty odsetek. Przy kredytach udzielonych w dewizach, w przeciwieństwie do kredytów udzielonych w złotych, jedno i drugie (wielkość spłaty kapitału i spłaty odsetek) może się zmienić, przez to raty miesięczne kredytów walutowych częściej niż kredytów złotowych i większym stopniu mogą się wahać. Z jednej strony, zależnie od odsetek danej dewizy częściej może się zmieniać stopa procentowa, co przy długoterminowym kredycie może spowodować znaczący wzrost rat, z drugiej strony, proporcjonalnie do stopnia osłabienia kursu rośnie wielkość wyrażonych w złotych miesięcznych rat do spłacenia.
Zmiany kursu walutowego czy stopy procentowej mogą spowodować, że początkowo tańszy kredyt walutowy może stać się znacznie droższy w obsłudze niż kredyt złotówkowy. Z drugiej strony, możliwa jest sytuacja, że będzie on jeszcze tańszy. Tego niestety nie sposób z góry przewidzieć.
Z tego względu na kredyt walutowy powinni się decydować konsumenci świadomi ryzyka, jakie jest z nim związane. Zaciągając kredyt walutowy, warto przekalkulować – dla własnego bezpieczeństwa – czy dochody pozwolą na obsłużenie kredytu, także wtedy gdy raty wzrosłyby do poziomu analogicznego jak przy kredytach złotowych.
Podczas podejmowania decyzji co do rodzaju waluty i oprocentowania, szczególnie przy długoterminowym kredycie hipotecznym, pod uwagę trzeba brać długoterminowy trend na rynku, a nie krótkotrwałe wahania stopy procentowej czy kursu walutowego!

  Porównanie wysokości rat spłaty kredytu we franku szwajcarskim oraz polskim złotym
UWAGA:
Miesięczna rata spłaty kredytu w wysokości 150.000 PLN, udzielonego na okres np. 20 lat w PLN, przy oprocentowaniu rocznym kredytu 6 proc., wynosi 1067,55 PLN. Dla kredytu udzielonego w CHF przy oprocentowaniu w skali roku 3 proc. (ta sama wysokość kredytu, ten sam okres spłaty), po przeliczeniu na złote według przyjętego kursu, rata miesięczna wynosi 845,55 PLN. Zatem rata spłaty kredytu walutowego jest o ponad 220 PLN niższa niż w przypadku zaciągnięcia kredytu PLN.

Jak łatwo dostrzec w powyższym przykładzie, im wyższa różnica między oprocentowaniem kredytu walutowego i złotowego, tym większa różnica w wysokości comiesięcznych rat spłaty kredytu. Zaznaczamy raz jeszcze, iż w zaprezentowanej symulacji pominięto kwestię zmiany kursu walut. Ponadto przyjęto stałe, niezmienne przez cały okres kredytowania oprocentowanie.

  Czym jest ryzyko walutowe?
Ryzyko walutowe (kursowe) występuje przy kredytach walutowych i ponoszone jest przez kredytobiorcę w związku z możliwością wystąpienia zmiany kursu waluty, w której został zaciągnięty kredyt. Decydujący wpływ na spadek atrakcyjności kredytów walutowych ma osłabienie złotego.

Poniższy wykres przedstawia zmiany kursu złotego w stosunku do euro i do franka szwajcarskiego w ciągu ostatnich 6 lat.
Biorąc pod uwagę długi okres, można zaobserwować wysoki stopień zmienności kursów – zarówno w odniesieniu do franka, jak i do euro. Do połowy 2004 r. – kiedy to mieliśmy do czynienia z osłabianiem się złotego – raty kredytów walutowych rosły. Trzeba jednak zauważyć, że decydujący wpływ na ten wynik miała sytuacja w 2003 r., kiedy to złoty bardzo silnie osłabił się względem większości walut zagranicznych. Z kolei ostatnie 2 lata to czas umacniania się polskiej waluty. Z tego względu raty kredytów złotowych są wyższe niż raty kredytów walutowych.
Biorąc pod uwagę znaczące wahania kursów walutowych, obserwowanych w ostatnich latach, w przypadku kredytów dewizowych, kształtowanie się wysokości spłacanych rat jest obarczone niepewnością. Warto pamiętać także, że Polska stoi przed perspektywą wejścia do strefy euro. Obecnie nie wiadomo, jaki będzie kurs przyłączenia się, według którego kredyty złotowe wymieniane będą na euro. W wyniku ustalania kursu mogą powstać na stałe podwyższone raty, jeśli kurs w momencie przyłączenia się będzie wyższy od kursu zaciągania kredytu. Ponadto nie wiadomo także, jak ukształtuje się poziom stóp procentowych w strefie euro. Ponieważ w chwili obecnej są one bardzo niskie, dalsze obniżenie jest mało prawdopodobne. A jeśli będzie rósł, wtedy kredyty w euro będą droższe, i odsetki kredytów w euro o zmiennym oprocentowaniem, zaciągnięte teraz, będą rosły.

  Czym jest ryzyko stopy procentowej?
Stopa procentowa to cena pieniądza na rynku. Według stanu z marca 2006 r., oprocentowanie kredytu we frankach jest o połowę niższe niż pożyczek udzielanych w złotych. Warto jednak nadal obserwować przebieg trendów.
Prognozy dotyczące przyszłych wartości stopy procentowej są dokonywane na podstawie ich przeszłych wartości, które niekoniecznie muszą odzwierciedlać trend w bardzo długim okresie. Z drugiej jednak strony, kredytobiorca powinien prześledzić, jak kształtowały się dane historyczne dotyczące stopy procentowej
Trzeba pamiętać, że odsetki od kredytów walutowych mogą się zmienić z powodu wahania poziomu zagranicznych stóp procentowych. Ewentualny wzrost poziomu zagranicznych stóp procentowych wcześniej czy później oddziałuje na krajowe kredyty walutowe.
Odsetki od kredytów walutowych – zależnie od banków – zmieniają się co 3, 6 lub 12 miesięcy („cykl odsetkowy”). Wiele instytucji finansowych daje możliwość swoim klientom, żeby – zazwyczaj raz podczas spłacania kredytu – zamienili swój kredyt na złotówki. W taki sposób można wyeliminować ryzyko kursowe, ale nie można zapomnieć, że ta operacja również może się wiązać z kosztami! Zazwyczaj banki pobierają prowizję za przewalutowanie, licząc ją od kwoty pozostającej do spłaty.
Należy pamiętać, że do kredytów złotowych i walutowych odnoszą się różne stopy procentowe (WIBOR dla PLN oraz LIBOR dla franka)! Stopy te nie zmieniają się w tym samym tempie ani nie podążają w tym samym kierunku (wzrost jednych nie pociąga za sobą automatycznie wzrostu drugich). Zatem możliwa jest sytuacja, kiedy stopy w Polsce spadną, a np. w Szwajcarii wzrosną, przez co raty kredytu frankowego mogą przewyższyć raty kredytu złotowego. Oczywiście, możliwa jest też sytuacja odwrotna. Z tego względu kredytobiorca powinien równolegle obserwować poziom stóp procentowych zarówno w Polsce (np. poprzez stronę www.nbp.pl), jak i w Szwajcarii – jeżeli zaciągnął kredyt w CHF (np. na stronie www.snb.ch), bądź w strefie euro – jeżeli jego kredyt jest wyrażony w euro (np. na stronie www.ecb.int).

UWAGA:
Banki informują o kosztach i ryzyku, związanym z ofertą kredytu walutowego i złotowego, należy jednak pamiętać, że bank, doradca kredytowy czy pośrednik nie podejmie za klienta decyzji ani nie ponosi za nią odpowiedzialności. Klient pozostaje z umową kredytową, według której przez kolejne dwadzieścia lat albo i dłużej będzie spłacał kapitał i odsetki.
Przeszłe trendy mogą pomóc w podjęciu decyzji dotyczącej wyboru oferty kredytowej, nie stanowią jednak żadnej gwarancji na przyszłość w kwestii kształtowania się sytuacji na rynku.


  Rodzaje oprocentowania.
Jednym z najważniejszych kryteriów wpływającym na decyzję o wyborze kredytu hipotecznego jest wysokość jego oprocentowania. Naturalnie nie należy zapominać o prowizjach i opłatach bankowych, które stanowią poważny koszt, lecz jest on nieporównywalnie mniejszy od sumy odsetek, które wynikają z oprocentowania kredytu.
Banki, chcąc pozyskać jak największą ilość kredytobiorców, kuszą atrakcyjnie niskim oprocentowaniem. Kredyt za 2 a nawet 3 proc. brzmi bardzo interesująco, ale zazwyczaj okazuje się, że jest to oprocentowanie obowiązujące tylko w pierwszym roku kredytowania. Później możliwe jest oprocentowanie rzędu 5, a nawet 6 proc. Dlatego tak istotne jest, w jaki sposób bank ustala oprocentowanie.
Stopa procentowa to relacja pomiędzy kwotą płaconą za użytkowanie określonego kapitału a wielkością tego kapitału. Inaczej mówiąc: stopa procentowa to cena pieniądza na rynku.

  Jak obliczane jest oprocentowanie?
Każdy kredyt może mieć oprocentowanie stałe lub zmienne. Do wyznaczenia wielkości oprocentowania (zarówno zmiennego, jak i stałego) służy stopa bazowa.
Stopą bazową dla kredytu o zmiennym oprocentowaniu jest zazwyczaj Rynkowa Stopa Referencyjna, np. WIBOR, LIBOR lub EURIBOR. Oznacza ona, na jaki procent, na jaki czas i w jakiej walucie banki pożyczają sobie pieniądze.

UWAGA:
Porównując poziomy stóp procentowych, należy uważać, aby zestawiać ze sobą stopy procentowe odnoszące się do takiego samego przedziału czasowego!

Kredytobiorca hipoteczny powinien zwracać szczególną uwagę na stopy odnoszące się do pożyczek międzybankowych udzielanych na okres 3 miesięcy. To właśnie WIBOR (dla złotego) czy LIBOR (dla euro czy franka) 3M będzie stanowić najczęściej podstawę dla naliczania oprocentowania od kredytu hipotecznego.
Do oprocentowania kredytu, oprócz wyżej wspomnianej bazy, wlicza się marżę, którą bank ustala sam. I tak, jeżeli LIBOR 3M dla franka szwajcarskiego wynosi 1,5 proc., a marża 1 proc., to oprocentowanie naszego kredytu wyniesie 2,5 proc.
Stopą bazową dla oprocentowania stałego jest Bankowa Stopa Referencyjna uzależniona od szeregu czynników związanych z sytuacją rynku kapitałowego, a w szczególności od rentowności obligacji Skarbu Państwa i odsetkowych instrumentów pochodnych. Niektóre banki obliczają oprocentowanie udzielanych kredytów na podstawie innych zmiennych – na jakiej konkretnej podstawie obliczane jest oprocentowanie twojego kredytu i w jakiej jest ono wysokości znajdziesz w umowie kredytowej. Oprocentowanie stałe może być obliczane na podstawie np. stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego.

  Zależność między rynkowymi a centralnymi stopami procentowymi.
Podczas ustalania poziomu stóp procentowych bank centralny kieruje się przede wszystkim wysokością inflacji. Wysoka inflacja sprzyja podnoszeniu stóp procentowych, zaś niska – ich obniżaniu. Należy pamiętać, że jeżeli bank centralny zidentyfikuje powstanie zagrożenia inflacyjnego (np. na skutek gwałtownego wzrostu gospodarczego), stopy mogą zostać podniesione z pewnym wyprzedzeniem.
Przesłanką do zmiany stóp procentowych może być także kwestia kursu walutowego. Jeżeli waluta narodowa umacnia się w zbyt dużym stopniu, może to motywować bank centralny do obniżenia stóp.
Warto pamiętać, że polityka monetarna prowadzona przez bank centralny danego państwa lub obszaru płatniczego ma pewien wpływ na poziom rynkowych stóp referencyjnych. Stopy rynkowe zazwyczaj podążają w tym samym kierunku co stopy wyznaczane przez banki centralne, jednak pomiędzy obiema wielkościami mogą występować różnice. Trzeba zwrócić uwagę, że rynkowe stopy procentowe odzwierciedlają także: ryzyko finansowe/polityczne związane z danym krajem, ocenę stanu gospodarki, popyt na walutę danego kraju.
Ponadto należy zwrócić uwagę, że zmiany centralnych stóp procentowych mają wpływ przede wszystkim na poziom krótkoterminowych stóp rynkowych, stopy długoterminowe kształtują się przede wszystkim pod wpływem zachowań uczestników rynku.

  Wpływ zmiany stóp procentowych na wysokość rat kredytu.
Zaciągając kredyt, konsument może się zdecydować na jeden z rodzajów oprocentowania:
· stałe, znane kredytobiorcy już w momencie podpisania umowy,
· oraz zmienne, uzależnione od różnych czynników wolnorynkowych.

Konsument musi mieć świadomość, że ryzyko stopy procentowej jest związane z każdym kredytem. Oczywiście w przypadku kredytów na zmienną stopę procentową ryzyko stopy procentowej jest większe, należy jednak mieć świadomość, że oprocentowanie może się zmienić także w przypadku kredytów na stałą stopę procentową! Wynika to stąd, że w przypadku kredytowania na stałą stopę procentową, stopa pozostaje niezmienna podczas okresu odsetkowego, który zazwyczaj nie pokrywa się z okresem kredytowania. Innymi słowy oprocentowanie będzie stałe, lecz tylko przez np. 3 lata.

UWAGA:
Podczas podejmowania decyzji co do rodzaju oprocentowania, szczególnie przy długoterminowym kredycie hipotecznym, pod uwagę trzeba brać długoterminowy trend na rynku, a nie krótkotrwałe wahania stopy procentowej!

Należy pamiętać, że prognozy dotyczące przyszłych wartości stopy procentowe są dokonywane na podstawie ich przeszłych wartości, które niekoniecznie muszą odzwierciedlać trend w bardzo długim okresie (a taki trzeba brać po uwagę w przypadku kredytu hipotecznego). Z drugiej jednak strony, kredytobiorca powinien prześledzić, jak kształtowały się dane historyczne dotyczące stopy procentowej.

  Na jakie oprocentowanie się zdecydować?
Jednym z najważniejszych kryteriów wpływających na decyzję o wyborze kredytu hipotecznego jest wysokość jego oprocentowania. Najwyżej oprocentowane są kredyty w złotówkach. Decydując się na niżej oprocentowany kredyt denominowany w walucie obcej, nie możemy jednak zapominać o tzw. ryzyku walutowym. Ponadto warto zwrócić uwagę, czy bank nie pobiera od kredytów denominowanych wyższych opłat i prowizji.
Jednocześnie samo oprocentowanie kredytu nie jest tożsame z całkowitym kosztem kredytu, czyli ile de facto zapłacimy za cały kredyt.

Rzeczywista roczna stopa procentowa – uwzględnia nie tylko oprocentowanie tzw. nominalne, ale również prowizję za przyznanie kredytu, opłaty manipulacyjne i przygotowawcze, sposób naliczania odsetek – czyli wszystkie koszty, jakie kredytobiorca musi ponieść w związku z zaciągniętym kredytem.

  Na oprocentowanie stałe…
Bank ustala je na podstawie prognoz dotyczących kształtowania się stóp procentowych w przyszłości. Wysokość oprocentowania, tak jak w przypadku oprocentowania zmiennego, zależy również od wysokości środków własnych, jakie kredytobiorca zamierza przeznaczyć na sfinansowanie inwestycji. Przy wyborze kredytu o stałym oprocentowaniu należy wziąć pod uwagę przewidywania rynkowe co do zmian stóp procentowych.
Należy zwrócić uwagę, że stała stopa pozwala zredukować ryzyko zmian stóp procentowych na rynku. Jeżeli jednak na rynku jest tendencja do spadku oprocentowania, wtedy kredyt o stałej stopie procentowej staje się relatywnie droższy (w przeciwieństwie do tańszego kredytu oprocentowanego stopą zmienną).

Do wyznaczenia wielkości oprocentowania (zarówno zmiennego, jak i stałego) służy tzw. stopa bazowa. Stopą bazową dla kredytu o zmiennym oprocentowaniu jest Rynkowa Stopa Referencyjna, a stopą bazową dla oprocentowania stałego Bankowa Stopa Referencyjna uzależniona od szeregu czynników związanych z sytuacją rynku kapitałowego, a w szczególności od rentowności obligacji Skarbu Państwa i odsetkowych instrumentów pochodnych.

Na polskim rynku przy kredytach udzielanych na dłuższy okres zwykle stosuje się oprocentowanie zmienne. Trudniej wtedy określić rzeczywisty koszt kredytu (i tym samym rzeczywistą roczną stopę procentową). Wysokość zmiennej stopy procentowej jest powiązana ze zmianami wysokości inflacji oraz zmianami rynkowych stóp referencyjnych, które w dłuższej perspektywie nie są łatwe do przewidzenia.

Bankowa stopa referencyjna służy jako podstawa do wyznaczania stałej stopy procentowej dla kredytu w tzw. kolejnych Okresach Obowiązywania Stopy Procentowej (np. 2, 3 lub 5 lat). Stawka ustalana jest na podstawie wysokości długoterminowych stóp oprocentowania środków na rynku międzybankowym.

Zawierając umowę kredytu, warto zwrócić uwagę, czy możliwe jest wycofanie się z tej formy spłaty (o stałym oprocentowaniu) w trakcie trwania umowy kredytowej i skorzystania z oprocentowania zmiennego oraz z jakimi kosztami ta operacja by się wiązała. Niekiedy istnieje możliwość negocjacji wysokości stałego oprocentowania – np. jeśli udział własny klienta przekracza 50 proc. planowanych kosztów inwestycji, banki często obniżają oprocentowanie o 0,5 do 1 punktu proc.

  … czy na oprocentowanie zmienne?
Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, na podstawie jakiego czynnika banki ustalają oprocentowanie kredytów. Najczęściej składają się na nie dwie części: stopy procentowe obowiązujące na rynku międzybankowym (takie jak WIBOR, LIBOR, EURIBOR) oraz marża nakładana przez bank. Wysokość marży banku i tym samym wysokości oprocentowania zależą od kilku czynników, m.in. od wysokości wkładu własnego kredytobiorcy, wskaźnika LTV, pożyczanej kwoty oraz od długości okresu kredytowania. Im mniejszy udział banku w kredytowanej inwestycji tym niższa stopa procentowa.

LTV
Współczynnik Loan-to-value Ratio, czyli stosunek wartości kwoty kredytu hipotecznego do wartości nieruchomości. Przykładowo, jeżeli wartość nieruchomości wynosi 100.000 PLN a kwota kredytu 80.000 PLN, to współczynnik LTV wynosi 80 proc.

Sposób określenia zmiennej stopy procentowej w umowie kredytowej można zobrazować następującym wzorem:
R = W + „baza”
gdzie:
R – stopa oprocentowania kredytu
W – marża banku
„baza” – oprocentowanie stawki bazowej, czyli jedna z rynkowych stóp referencyjnych

Marża przy kredytach mieszkaniowych jest różna w zależności od banku. Jest to zysk banku ponad rynkową stopę procentową, np. 3M WIBOR.

PRZYKŁAD:
Jeśli stopa rynkowa wynosi 5 proc. a marża banku 1,5 proc., wówczas oprocentowanie kredytu wyniesie 6,5 proc.

UWAGA:
Marża jest zazwyczaj stała w całym okresie spłaty kredytu. Niektóre banki zastrzegają sobie jednak możliwość jej podwyższenia w ściśle określonych sytuacjach (np. znaczny spadek wartości nieruchomości).

W przypadku złotowych kredytów mieszkaniowych o zmiennym oprocentowaniu najczęściej stosowaną „bazą” jest stawka WIBOR 3M lub 6M. W przypadku kredytów walutowych – LIBOR 3M lub 6M.

UWAGA:
Niektóre banki obliczają oprocentowanie udzielanych kredytów na podstawie innych zmiennych – informację, na jakiej konkretnej podstawie obliczane jest oprocentowanie twojego kredytu i w jakiej jest ono wysokości, znajdziesz w umowie kredytowej.

Jeżeli zdecydujemy się na zmienny rodzaj oprocentowania, musimy zwrócić uwagę na jeszcze jedną istotną kwestię, a mianowicie: w jaki sposób będziemy informowani o każdej zmianie wysokości oprocentowania. Zazwyczaj informację taką znajdziemy w umowie.

  Porównanie rat malejących i równych.
Kolejnym czynnikiem wpływającym na atrakcyjność oferty kredytowej jest możliwość spłaty zaciągniętego zobowiązania w ratach o stałej lub malejącej wartości. Przy ratach malejących odsetki naliczane są od równomiernie spłacanego kapitału, dlatego w miarę upływu czasu są one coraz niższe. Natomiast raty równe zapewniają takie same, równe płatności w danym okresie spłaty, jednak suma spłaconych odsetek będzie de facto wyższa niż w przypadku rat malejących.
Z drugiej jednak strony, raty malejące nie są najlepszym rozwiązaniem z powodu zdolności kredytowej. Zdolność kredytowa liczona jest dla najwyższej raty kredytu i wybór rat malejących, gdy pierwsza płatność jest bardzo wysoka, znacznie obniża zdolność kredytową, co powoduje zmniejszenie kwoty kredytu, o który możemy się ubiegać. Przy wyborze rat równych, sytuacja jest odwrotna. Decydując się na taką formę spłaty kredytu, zwiększamy naszą zdolność kredytową i dzięki temu kwota kredytu może być wyższa. Determinantą w tym przypadku są preferencje przyszłego kredytobiorcy – całkowity koszt kredytu czy też wysokość przyznanych środków.
Przy ratach malejących, w początkowym okresie spłacamy znacznie więcej kapitału niż przy ratach równych. Jest to w pewien sposób również zabezpieczenie przed ewentualnym pogorszeniem naszej sytuacji finansowej w przyszłości. Zawsze bowiem możemy wystąpić do banku z wnioskiem o zmianę sposobu spłaty kredytu z rat malejących na raty równe.
Nad wyborem rat malejących warto zastanowić się przede wszystkim zaciągając kredyt w walucie obcej, w szczególności jeśli nasze dochody są w innej walucie niż waluta kredytu. W tym przypadku nawet nieznaczny wzrost kursu waluty będzie miał istotny wpływ na miesięczne obciążenie budżetu rodzinnego z tytułu jego spłaty.
Przy stosunkowo wysokich początkowych ratach malejących bieżące inwestycje w nieruchomość mogą być utrudnione, chyba że bank udzieli nam karencji w spłacie kredytu do czasu zupełnego zakończenia inwestycji. W okresie karencji będziemy spłacali wyłącznie odsetki od aktualnego salda kredytu, co pozwoli nam na angażowanie bieżących dochodów w inwestycje. Warto pamiętać, że łatwiej może być z przejściem ze spłaty rat malejących na raty równe niż odwrotnie. Operacja ta może nie wymagać ponownej oceny zdolności kredytowej przez bank – gdyż nowa miesięczna rata spłaty kredytu będzie mniejsza od dotychczasowej.
Na koszt kredytu wpływ ma również sposób jego spłaty, gdyż istnieje możliwość spłacania w pierwszym okresie tylko samych odsetek. Jest to dobre rozwiązanie dla osób, które nie dysponują odpowiednią suma pieniędzy, aby spłacać w tym czasie także raty kapitałowe. Należy jednak pamiętać, że w tym okresie nasze zadłużenie nie zmniejsza się. Faktycznie kredyt zaczniemy spłacać odpowiednio później – na przykład po 6 miesiącach lub roku.
Należy zwrócić uwagę, w jaki sposób określono termin płatności kolejnych rat. Czy w umowie zapisano którego dnia danego miesiąca raty mają być spłacane, a jeżeli termin został wyznaczony na konkretny dzień – czy liczy się data zaksięgowania operacji czy data dokonania przelewu? Ważnym aspektem jest kwestia przypadania dnia spłaty na dzień ustawowo wolny od pracy. Wszystkie te niewiadome muszą zostać kompleksowo omówione z uwagi np. na karne odsetki w przypadku ewentualnych opóźnień w płatnościach.

  Opłaty i prowizje.
Większość banków podaje swoje prowizje i opłaty w postaci wartości „od”. Najczęściej spełnienie wszystkich warunków uprawniających do uzyskania minimalnej wartości jest bardzo trudne. Jedną z okoliczności wpływającą na preferencyjność oferty w postaci obniżonego oprocentowania bądź wysokości czy to prowizji, czy opłat jest posiadanie przez dłuższy okres w banku, który udziela kredytu, własnego rachunku.

Opłata przygotowawcza
Banki pobierają tę opłatę jako rekompensatę czasu i kosztów poniesionych przez jego pracowników na analizę wniosku kredytowego złożonego przez klienta oraz przygotowanie i uruchomienie kredytu. W przypadku akceptacji wniosku wpłacona kwota zostaje najczęściej zaliczona na poczet prowizji. Zazwyczaj opłata ta nie ma charakteru zwrotnego, co oznacza, że jeśli jednak bank nie udzieli kredytu, pieniędzy nie można już odzyskać. Najczęściej tego rodzaju opłata naliczana jest kwotowo, rzadziej jako procent. Z reguły bank pobiera ją na początku okresu kredytowania lub nawet jeszcze przed podpisaniem umowy.

Prowizja za udzielenie kredytu
Prowizja ta jest najważniejszą, poza oprocentowaniem, składową kosztu kredytu. Jej wysokość, wyrażona procentowo, zależy bezpośrednio od sumy udzielonego kredytu. Płatna jednorazowo w momencie przyznania kredytu.

Prowizja za przewalutowanie
Opcja zmiany waluty kredytu w trakcie trwania umowy kredytowej jest niezmiernie ważna. Dzięki niej kredytobiorca ma możliwość reakcji na zmiany kursów walut i w ten sposób zabezpiecza się przed wzrostem kosztu kredytu lub powoduje, że kredyt staje się dla niego tańszy.
Kiedy przewalutować kredyt? Warto zastanowić się nad tym, gdy oprocentowanie naszego kredytu walutowego zbliży się do oprocentowania kredytów złotowych. Decydując się na to posunięcie, warto przeliczyć koszty tego przedsięwzięcia – prowizja za przewalutowanie, sporządzenie aneksu do umowy, zmiana wpisu hipotecznego, konieczność złożenia nowych dokumentów potwierdzających wysokość i źródło uzyskiwanego dochodu (wzrost miesięcznej raty kredytu zwykle pociąga za sobą konieczność ponownej oceny zdolności kredytowej).

Opłata za przedterminową spłatę kredytu
Możliwość wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego jest korzystna ze względu na fakt, że kredyty mieszkaniowe udzielane są na wiele lat. Dzięki tej opcji w przypadku znacznej poprawy sytuacji finansowej kredytobiorcy może on bez przeszkód spłacać wyższe raty kredytu niżby to wynikało z umowy, dzięki czemu skraca czas, przez który będzie obciążony kredytem.
Prowizja za spłatę kredytu przed terminem jest spowodowana koniecznością sporządzenia przez bank nowych dowodów spłaty kredytu i dokonywania innych zmian w umowie kredytowej.
Warto jednak zastanowić się, czy takie rozwiązanie jest dla nas opłacalne. Wynika to przede wszystkim z faktu, że banki pobierają od nas opłatę za wcześniejsze uregulowanie zobowiązań. Bank stara się przewidzieć wpłaty i wypłaty, aby dobrze obliczyć koszt pożyczanych pieniędzy oraz aby efektywnie zarządzać gotówką. Przedterminowa spłata wprowadza nieoczekiwane zamieszanie w przewidywaniach co do przepływów gotówki w banku oraz powoduje nieplanowane zwiększenie płynności banku, które wymaga szybkiej reakcji dotyczącej kierunku zainwestowania wpłaconej kwoty. Najczęściej opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu wynoszą ok. 1 proc. wartości kredytu, chociaż zdarzają się także oferty z możliwością wcześniejszej spłaty kredytu – za darmo.

UWAGA:
Możliwość wcześniejszej spłaty kredytu powinna być zawarta w umowie kredytowej.

Bank może pobierać jeszcze inne prowizje bądź opłaty. Ich pełny i aktualny wykaz znajdziemy w „Tabeli prowizji i opłat” danego banku.

PRZYKŁADY OPŁAT:
· opłata za promesę, 100–300 PLN
· opłata za zwiększenie kwoty kredytu (o ile można) w cenie aneksu lub od 0,5 proc. do 4 proc.
· opłata za sporządzenie aneksu 50–300 PLN

PRZYKŁADY PROWIZJI:
· prowizja za przyznanie kredytu – wyrażona procentowo – od 0 do 4 proc. kredytu
· prowizja za spłatę kredytu przed terminem – od 0 do 6 proc. w zależności od umowy
· prowizja za zmianę waluty (tzw. „przewalutowanie”) – od 0 do 6,5 proc. od pozostałej kwoty, często 0 proc. za zmianę na PLN

  Przewalutowanie.
Kredyty walutowe są atrakcyjne dopóki koszt obsługi zadłużenia (comiesięczne raty spłaty) jest niższy niż przy kredycie złotowym. Jeżeli w wyniku zmian kursu waluty (deprecjacji złotego) oraz wzrostu oprocentowania kredytu walutowego, zbliżamy się do zrównania kosztów obsługi kredytu walutowego w porównaniu do kredytu złotowego, powstaje pytanie o ewentualne przewalutowanie.

OBJAŚNIENIE TERMINU DEPRECJACJA:
Przyjmijmy na wstępie, że 1 frank szwajcarski kosztuje 2,5 zł. Osłabienie złotego, czyli jego deprecjacja, oznaczać będzie, że za 1 franka szwajcarskiego będziemy musieli zapłacić więcej, np. 3,3 zł.

Zjawiskiem odwrotnym do deprecjacji jest aprecjacja, czyli proces umacniania się złotego względem innych walut.

Na pierwszy rzut oka wydaje się, iż kredytobiorca w momencie zrównania się rat spłat kredytu walutowego i kredytu złotowego powinien dokonać przewalutowania na kredyt złotowy.
Decyzja taka może jednak okazać się błędna z uwagi na poziom zadłużenia (poziom kapitału, który pozostał do spłacenia na moment przewalutowania), który należy przeliczyć według nowego kursu walutowego i wyliczyć nową ratę spłaty dla przewalutowanego kredytu.
Opcja zmiany waluty kredytu w trakcie trwania umowy kredytowej jest niezmiernie ważna. Dzięki niej kredytobiorca ma możliwość reakcji na zmiany kursów walut i w ten sposób zabezpiecza się przed wzrostem kosztu kredytu lub powoduje, że kredyt staje się dla niego tańszy. Decydując się na to posunięcie, trzeba wziąć pod uwagę wszystkie koszty tego przedsięwzięcia.
Możliwe pozycje kosztów:
· prowizja za przewalutowanie,
· prowizja za sporządzenie aneksu do umowy,
· zmiana wpisu hipotecznego,
· konieczność złożenia nowych dokumentów potwierdzających wysokość i źródło uzyskiwanego dochodu (wzrost miesięcznej raty kredytu zwykle pociąga za sobą konieczność ponownej oceny zdolności kredytowej).

Oczywiście przewalutowanie nie musi oznaczać zmiany waluty kredytu na polską. Możemy przewalutować np. euro na franka szwajcarskiego. W takim przypadku warto pamiętać, że bank zazwyczaj przeliczy dotychczasową walutę (EUR) po kursie jej sprzedaży, a kwotę kredytu w nowej walucie (CHF) określi po kursie kupna tej waluty. Już na wstępie kwota kredytu może wzrosnąć, co jednakże mogą zrekompensować niższe miesięczne raty spłaty.
Coraz więcej banków rezygnuje z pobierania opłat za przewalutowanie kredytu. Jednakże nie oznacza to, że operacja ta będzie darmowa. Za przewalutowanie zapłacą ci kredytobiorcy, którzy zaciągnęli kredyt kilka lat temu, a wysokość prowizji została wpisana bezpośrednio do umowy. Istnieje również możliwość odwołania w warunkach umowy do aktualnie obowiązującego cennika.

  Ponowne sprawdzenie zdolności kredytowej.
Przewalutowanie może łączyć się jednocześnie z ponownym sprawdzaniem przez bank zdolności kredytowej kredytobiorcy. Praktyka bankowa wskazuje, że w przypadku kredytu w złotych trzeba legitymować się większą zdolnością kredytową, ze względu na wyższe raty jakie przyjdzie klientowi płacić.

UWAGA:
Dokumenty, jakich prawdopodobnie zażąda od klienta bank przy ponownym badaniu jego zdolności kredytowej:
· zaświadczenie o zarobkach, w przypadku osób zatrudnionych na podstawie umowy o pracę
· zaświadczenie o niezaleganiu ze składkami wobec ZUS i urzędu skarbowego w przypadku indywidualnych przedsiębiorców

  Uwaga na kurs, jaki przyjmujesz do kalkulacji!
Jednym z czynników skłaniających klienta do podjęcia decyzji o przewalutowaniu kredytu jest rynkowa cena waluty, w jakiej został zaciągnięty kredyt. Jednakże jeżeli cena, np. franka szwajcarskiego, spadnie do niskiego poziomu, nie oznacza to, że po takim kursie zostanie przewalutowany kredyt. Banki zazwyczaj stosują do tej operacji wewnętrzny kurs sprzedaży, który jest wyższy od średniego, ustalanego przez NBP i to ten kurs należy przyjąć do wyliczeń.
Ta sama sytuacja dotyczy momentu udzielania kredytu w walucie obcej. Bank stosuje wtedy niższy kurs kupna, a to oznacza, że wartość kredytu, np. we frankach szwajcarskich, jest wyższa.
Cała procedura przewalutowania może trwać nawet jeden lub dwa tygodnie. Tym samym czas, jaki minie od momentu złożenia wniosku do wykonania operacji, może niekorzystnie wpłynąć na kurs, po jakim kredyt zostanie przewalutowany.

Ponadto przy przewalutowaniu niezbędne będzie dokonanie zmiany zapisu w księdze wieczystej, z którym łączą się dodatkowe koszty.

Uwzględniając wszystkie powyżej przedstawione koszty, należy pamiętać, że decyzja o przewalutowaniu nie powinna być pochopna. Istotna jest ocena trendu zmian kursowych, a nie jego chwilowych wahań, w szczególności przy wieloletniej perspektywie spłaty kredytu.

  Karencja, prolongata.
Możliwość karencji (inaczej zwaną prolongatą) w spłacie kredytu najczęściej oznacza, że bank zawiesza kredytobiorcy konieczność spłaty kapitału, co oznacza, że miesięczne raty składają się tylko z części odsetkowej. Możliwy jest też wariant zakładający całkowite zawieszenie spłaty zarówno rat kapitałowych, jak i odsetek. Przed podpisaniem umowy kredytowej warto zwrócić uwagę na to, czy, jak często i na jaki maksymalny okres czasu bank gotów jest prolongować spłatę zaciągniętej wierzytelności.
Może się zdarzyć, że kredytobiorca nie jest w stanie spłacać należnych kwot w terminach określonych w umowie. W takim przypadku pierwszą czynnością, jaką wykona bank, będzie wysłanie upomnienia pisemnego. Dla banku bardzo ważne są rezerwy na niespłacane kredyty. Zgodnie z prawem, każdy bank musi tworzyć takie rezerwy. W przypadku problemów z naszą płynnością, tzn. gdy spodziewamy się, że nie będziemy w stanie zapłacić kolejnej raty, powinniśmy postąpić uczciwie i poinformować bank o zaistniałej sytuacji. W sprzyjających okolicznościach bank zgodzi się na czasowe odroczenie płatności i zostanie sporządzony aneks do umowy, który upoważni nas do chwilowego zawieszenia spłat. W zamian bank może nałożyć na kredytobiorcę opłatę prowizyjną, której wysokość jest ustalona i opublikowana w Tabeli Opłat i Prowizji, zmienić plan spłaty bądź w ostateczności wydłużyć okres spłaty.
Gdy bank nie zgodzi się na przełożenie spłaty, zalicza się kredyt do grupy niespłaconych i przenosi saldo nie spłaconego kredytu wraz z należnymi odsetkami na rachunek zadłużenia przeterminowanego oraz zaczyna naliczać dodatkowe odsetki karne, tzw. oprocentowanie kredytów przeterminowanych od kwoty nie spłaconego w terminie zadłużenia, które jest zdecydowanie wyższe od normalnego oprocentowania.


 
domy
domy parterowe
gotowe projekty domów
projekty dom
projekty domow
projekty domów 2-rodzinnych
projekty domów bliźniaczych
projekty domów dla dewelopera
projekty domów drewnianych
projekty domów energooszczędnych
projekty domów nowoczesnych
projekty domów parterowych
projekty domów podpiwniczonych
projekty domów szeregowych
projekty domów szkieletowych
projekty domów tradycyjnych
projekty domów wielorodzinnych
projekty domów z bali
projekty domów z poddaszem
projekty rezydencji
kontakt mapa serwisu polityka prywatności regulamin Portal kreoCEN.pl