projekty domów jednorodzinnych, szeregowych, garaży
Kredyt hipoteczny - wprowadzenie
Kredyt hipoteczny cześć I
kredyt Hipoteczny cześć II
Kredyt hipoteczny część III

Rodzaje ubezpieczeń kredytu.

Zabezpieczenia przejściowe i dodatkowe

Zabezpieczenia osobiste.

Zabezpieczenia rzeczowe.

Ustanowienie hipoteki.

Wycena nieruchomości.

Renegocjacje kredytu.

Postępowanie windykacyjne i egzekucyjne.

Słownik terminów bankowych
mailto:projekty@kreocen.pl
www.hipotekaplus.pl
www.comperia.pl
  strona główna > artykuł: Kredyt hipoteczny część III

informacje o kredytach

Kredyt hipoteczny część III
  Rodzaje ubezpieczeń kredytu.
Banki, oprócz prowizji i opłat za udzielenie oraz obsługę kredytu, wymagają jego ubezpieczenia. Jest kilka rodzajów ubezpieczeń. Pierwsza grupa funkcjonuje w początkowym stadium kredytowania inwestycji, najczęściej do czasu ustanowienia głównego zabezpieczenia w postaci hipoteki. Najważniejszym ubezpieczeniem w tym okresie jest ubezpieczenie samego kredytu – polega ono na tym, że do momentu dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej płaci się większe odsetki (kredyt jest o 1 do 2 pkt proc. droższy). Przy przedłużających się postępowaniach wieczystoksięgowych takie ubezpieczenie może znacząco zwiększyć koszty kredytowania. Innym sposobem jest uiszczenie dodatkowej prowizji przy ubezpieczeniu – średnio 0,08 proc. za każdy miesiąc ubezpieczenia. Przy opłacie półrocznej lub rocznej, jeżeli wcześniej uda się zdobyć wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości, bank zwróci niewykorzystaną część składki.
Z chwilą uzyskania możliwości zabezpieczenia nieruchomości hipoteką (np. w momencie ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego), bank będzie wymagać ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych, a następnie scedowania tejże umowy na bank (przelanie na bank prawa do odszkodowania w przypadku wystąpienia szkody). Jest to ubezpieczenie obligatoryjne i będzie obowiązywać do czasu całkowitej spłaty kredytu (od 0,1 do 0,2 proc. wartości nieruchomości rocznie).
Jeszcze inaczej przedstawia się kwestia ubezpieczeń w sytuacji, gdy zaciągamy kredyt na 100 proc. wartości inwestycji, tj. gdy nie dysponujemy wkładem własnym. Wówczas bank będzie wymagać dodatkowych ubezpieczeń, oprócz wymienionych powyżej. Pierwszym z nich będzie ubezpieczenie na życie kredytobiorcy przez cały okres kredytowania (składka roczna może wynieść do 1 proc. salda zadłużenia), a drugim ubezpieczenie wkładu własnego. Fakultatywnie można ubezpieczyć się na wypadek utraty pracy – ubezpieczyciel spłaca wtedy raty zobowiązania za kredytobiorcę (w większości wypadków przez pół roku).

  Zabezpieczenia przejściowe i dodatkowe
Bank, zabezpieczając kredyt, którego udziela, kieruje się realną możliwością jak najszybszego pokrycia swoich roszczeń. Im dłuższy czas jest na to potrzebny, tym wyższe wymagania banku co do zabezpieczenia kredytu.
Jednym z najistotniejszych czynników wpływających na wybór przez bank określonego typu zabezpieczenia jest rodzaj i wysokość wierzytelności. Suma ustanowionych zabezpieczeń powinna być znacznie wyższa od kwoty udzielonego kredytu i należnych odsetek.
Kolejnym elementem jest termin spłaty kredytu. Przy kredycie długoterminowym wartość przedmiotu zabezpieczenia będzie ulegać deprecjacji (utracie wartości), co powinno być uwzględniane przy kalkulowaniu realności zabezpieczenia.
Duży wpływ ma sam status prawny przyszłego kredytobiorcy (i osób zabezpieczających należności banku) – z dużo większą ostrożnością podchodzi się do zabezpieczeń udzielonych przez spółki prawa handlowego o ograniczonym kapitale własnym (odpowiedzialność do wysokości kapitału zakładowego) niż do osób fizycznych i spółek cywilnych (które gwarantują całym swoim majątkiem).
Kolejnymi składowymi branymi pod uwagę przy wyznaczaniu zabezpieczania jest sytuacja finansowa dłużnika i wiążące się z nią ryzyko banku. Nie bez znaczenia są również indywidualne cechy poszczególnych rodzajów zabezpieczeń wynikające z dotyczących ich przepisów prawnych oraz postanowień z umowy o ustanowienie zabezpieczenia, takich jak sposób ustanowienia zabezpieczenia, przesłanki i zakres odpowiedzialności wynikające z zabezpieczenia czy sposób realizacji uprawnień banku. Dodatkowo wiążą się z tym różne koszty w postaci opłat skarbowych (weksle, poręczenia, hipoteki), opłaty na rzecz innych banków (gwarancje, awal, poręczenia) czy opłaty dla firm ubezpieczeniowych (gwarancje ubezpieczeniowe, ubezpieczenie kredytu) lub koszty związane z obsługą prawną.
Zabezpieczenia możemy podzielić na osobiste i rzeczowe. Zabezpieczenie osobiste (prawne) charakteryzuje się odpowiedzialnością kredytobiorcy i innych dłużników całym swoim majątkiem (także przyszłym). Zazwyczaj powstają one przez zaciągnięcie wobec banku dodatkowego zobowiązania, które ma na celu skłonienie dłużnika do wykonania jego obowiązku lub ułatwienie bankowi windykacji należności. Z kolei w przypadku zabezpieczenia rzeczowego zabezpieczyciel odpowiada za dług jednym przedmiotem majątkowym.

  Zabezpieczenia osobiste.
Z form zabezpieczenia osobistego możemy rozróżnić następujące:
· poręczenie – umowa, w której poręczyciel zobowiązuje się wobec wierzyciela (kredytodawcy) do wykonania zobowiązania dłużnika (kredytobiorcy), jeśli ten zobowiązania nie wykona. Instrument poręczenia regulują przepisy Kodeksu Cywilnego (art. 876 – 887 kc). Umowa poręczenia powstaje przez złożenie dwóch oświadczeń woli – poręczyciela o udzieleniu poręczenia (pod rygorem nieważności złożona na piśmie) oraz wierzyciela o przyjęciu poręczenia (przez przyjęcie dokumentu). Przedmiotem poręczenia może być każdy dług istniejący i przyszły, ale o określonej wysokości. Bank będący wierzycielem ma istotne obowiązki wobec poręczyciela. Przede wszystkim musi go informować o opóźnianiu się kredytobiorcy ze spłatą kredytu lub odsetek, a także o każdej zmianie stóp procentowych kredytu, pożyczki.
· ubezpieczenie kredytu – umowa ubezpieczenia zawierana pomiędzy bankiem a zakładem ubezpieczeń lub kredytobiorcą a zakładem ubezpieczeń, w której zakład zobowiązuje się do zapłaty określonego odszkodowania na wypadek, gdyby kredytobiorca nie spłacił zaciągniętego zobowiązania.
· weksel gwarancyjny (in blanco) – jest samodzielną podstawą odpowiedzialności jego wystawcy i osób na nim podpisanych. Weksel tego rodzaju nie powinien zawierać sumy wekslowej ani też terminu płatności. Sposób uzupełnienia weksla przez bank zostaje określony w deklaracji wekslowej złożonej łącznie z wekslem in blanco. W deklaracji tej zostają zawarte upoważnienia dla banku określające, kiedy ma on prawo uzupełnić weksel, jaka kwota może być na wekslu wpisana (sposób obliczania) oraz jaki może być ustalony termin płatności weksla.
· poręczenie wekslowe (awal) – powstaje przez złożenie przez poręczyciela podpisu na wekslu wystawionym przez kredytobiorcę.
Innym rodzajem zabezpieczenia osobistego jest przejęcie długu, polegające na zamianie osoby po stronie dłużnika. Do przejęcia może dojść na podstawie umowy pomiędzy kredytodawcą a osobą trzecią za zgodą dłużnika lub na podstawie umowy pomiędzy dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą banku. Umowa o przejęcie długu powoduje, że dotychczasowy dłużnik przestaje nim być.
Kolejną możliwością zabezpieczenia jest tzw. przystąpienie do długu, polegające na pojawieniu się po stronie kredytobiorcy dodatkowych osób, odpowiadających za dług solidarnie z dotychczasowym dłużnikiem.

  Zabezpieczenia rzeczowe.
Najbardziej powszechnym i wręcz obligatoryjnym zabezpieczeniem w przypadku kredytów mieszkaniowych jest oczywiście hipoteka. Naturalnie istnieją jeszcze inne formy zabezpieczeń rzeczowych. Istotnym zagadnieniem przy wyborze kredytu jest katalog stosowanych, akceptowalnych przez bank zabezpieczeń oraz możliwości łączenia ze sobą różnych ich typów.
Z pozostałych form zabezpieczeń rzeczowych rozróżniamy:
·zastaw – ograniczone prawo rzeczowe upoważniające wierzyciela (zastawnika) do zaspokojenia wierzytelności z rzeczy ruchomej obciążonej prawem zastawu, bez względu na to, czyją jest ona własnością (zastawca). Umowa o ustanowienie zastawu jest umową realną, tj. rzecz objęta zastawem musi być w momencie zawarcia umowy oddana w posiadanie wierzyciela. Zaspokojenie zastawnika z rzeczy obciążonych zastawem następuje na drodze sądowego postępowania egzekucyjnego.
· zastaw rejestrowy – w odróżnieniu od zastawu „tradycyjnego” w tym przypadku rzecz obciążona zastawem pozostaje w posiadaniu właściciela (zastawcy), który może nadal z niej korzystać. Zastaw rejestrowy może być ustanowiony w celu zabezpieczenia wierzytelności banków, również państwowych osób prawnych, gmin oraz innych podmiotów. Do ustanowienia zastawu rejestrowego konieczna jest umowa zastawnicza, zawarta na piśmie pod rygorem nieważności oraz obligatoryjny wpis do rejestru zastawów. Przedmiotem zastawu mogą być rzeczy ruchome, wierzytelności, papiery wartościowe bądź biżuteria czy samochody. W chwili wystąpienia problemów – bank przejmuje ruchomości i sprzedaje w drodze publicznej licytacji. Dług zabezpieczony zastawem rejestrowym ma pierwszeństwo w zaspokojeniu przed innymi wierzycielami (także przed wierzytelnościami skarbu państwa z tytułu podatków).
· – polega na przeniesieniu przez dłużnika na wierzyciela prawa własności rzeczy ruchomej lub papierów wartościowych i na zobowiązaniu wierzyciela do zwrotnego przeniesienia własności rzeczy na dłużnika z chwilą spłaty kredytu. Kredytobiorca może nadal używać rzeczy, ale nie może oddać jej do używania innej osobie bez zgody banku. Bank z kolei może rzecz przejąć w swe posiadanie lub oddać innej osobie.
· kaucja – w umowie o ustanowienie kaucji kaucjodawca zobowiązuje się złożyć w banku określoną sumę pieniężną, papiery wartościowe lub kosztowności i jednocześnie upoważnia bank do zaspokojenia wierzytelności z przedmiotu kaucji w przypadku niespłacenia kredytu w terminie.
· blokada rachunku bankowego (zwana również zastawem gotówkowym) – blokada polega na tym, że na rachunku bankowym zostaje zablokowana odpowiednia ilość środków pieniężnych w celu zabezpieczenia wykonania określonego zobowiązania. W czasie obowiązywania blokady posiadacz rachunku bankowego nie może dysponować zablokowanymi środkami bez uprzedniej zgody banku ani też podejmować środków będących przedmiotem blokady.
· przelew wierzytelności na zabezpieczenie – jest to umowa o cesję wierzytelności. Powoduje przejście praw dotychczasowego wierzyciela (cedenta) na drugą stronę (cesjonariusza). Umowa ta nie wymaga zgody dłużnika. W razie terminowej spłaty kredytu wierzytelność wraca do kredytobiorcy, w innym przypadku bank pokrywa spłatę z tej wierzytelności.



  Ustanowienie hipoteki.
Hipoteka to forma zabezpieczenia wierzytelności, która polega na ustanowieniu rzeczowego prawa na nieruchomości. Innymi słowy hipoteka to prawne zabezpieczenie dla wierzyciela, czyli podmiotu udzielającego kredytu. W praktyce jest ono realizowane w formie wpisu do księgi wieczystej. Takie zabezpieczenie gwarantuje kredytodawcy zaspokojenie roszczeń, czyli spłatę długu przez kredytobiorcę, nawet gdy ten nie będzie wypłacalny. W przypadku, gdy kredytobiorca nie jest w stanie wywiązać się ze zobowiązania, wierzyciel, czyli kredytodawca, ma prawo przejąć nieruchomość – całość lub jej część. Hipoteka jest wyrażona określoną sumą pieniężną i istnieje tak długo, jak długo istnieje wierzytelność.
Bardzo często wraz z nieruchomością obciążane są także jej części składowe, przynależności oraz roszczenia okresowe, np. czynsz. Oprócz nieruchomości hipoteką można obciążyć także udział współwłaściciela w nieruchomości, użytkowanie wieczyste, spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego czy spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego.
Należy pamiętać, że hipoteka jest prawem pozostającym w ścisłym związku z wierzytelnością, którą zabezpiecza i jest skuteczna wobec następców prawnych, czyli np. kolejnych właścicieli. Hipoteka zabezpiecza również roszczenia banku dotyczące odsetek nie przedstawionych oraz koszty postępowania egzekucyjnego.
Wierzyciel nie ma prawa do korzystania z nieruchomości oraz nie ma żadnej nad nią władzy. Kredytobiorca, czyli właściciel nieruchomości, nie może wykonywać czynności, które doprowadziłyby do zmniejszenia wartości nieruchomości obciążonej, poniżej zabezpieczonej wierzytelności.
Hipoteka polega na obciążeniu nieruchomości dłużnika prawem, dzięki czemu komornik może sprzedać obciążoną nieruchomość, a uzyskane pieniądze przekazać wierzycielowi. Może dotyczyć tylko i wyłącznie nieruchomości – samochody, maszyny lub inne ruchomości nie mogą być nią obciążone.
Hipoteka daje dobrą pozycję w procesie ściągania należności w stosunku do innych wierzycieli dłużnika. Dzięki niej ma się pierwszeństwo przed innymi wierzycielami dłużnika w zaspokojeniu swoich roszczeń. Nawet gdy nieruchomość zostanie sprzedana, komornik może ściągnąć należne pieniądze – sprzedając tę nieruchomość –mimo że jej właścicielem jest już ktoś inny.
W przypadku, gdy nieruchomość obciążono więcej niż jedną hipoteką o kolejności przyznawania wierzytelności decyduje data złożenia wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej. Hipoteka zwykła jest ustanawiana w celu zabezpieczenia kredytu o znanej wysokości oprocentowania oraz warunków jego spłaty, które są stawiane przez bank. Wraz z wygaśnięciem wierzytelności, wygasa również hipoteka. Właściciel nieruchomości może wówczas zabiegać o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

  Wycena nieruchomości.
Ze względu na charakter zabezpieczenia, jakim jest hipoteka, banki wymagają dokonania wyceny nieruchomości, na której hipoteka będzie ustanowiona. Bank musi się bowiem upewnić, że nieruchomość będzie stanowiła dobre zabezpieczenie dla kredytu, a także sprawdzić rzeczywistą jej wartość. Wycena może być dokonywana przez rzeczoznawców banku – wówczas kredytobiorca nie musi zajmować się formalnościami z tym związanymi, a prowizja za tę usługę może zostać włączona do kwoty kredytu. Można również wycenić nieruchomość we własnym zakresie, korzystając z pomocy niezależnych rzeczoznawców.
Wizyta inspektora kredytowego na budowie będzie również niezbędna w celu sprawdzenia realizacji harmonogramu budowy i celowości wydawanych środków. Niemniej w niektórych bankach do uruchomienia kolejnych transz kredytu wystarczą jedynie zdjęcia z budowy i nie ma wymogu dokumentowania wydatków fakturami.

  Renegocjacje kredytu.
Jeśli klient ma poważne problemy finansowe, to bank na pewno będzie wymagał przedstawienia programu naprawczego (planu pozwalającego odzyskać zdolność płatniczą). Przeprowadzi on szczegółowe badania, które pozwolą mu ocenić przyszłą zdolność kredytową i realność założeń przedstawionych w programie naprawczym.
W przypadku trwałej utraty zdolności kredytowej rozwiązaniem może być porozumienie z bankiem i sprzedaż lub zamiana nieruchomości na tańszą. Ze środków uzyskanych tym sposobem w sprzyjających warunkach – nie czekając na egzekucję długu – nie tylko spłacimy zadłużenie wobec banku, ale z dużym prawdopodobieństwem odzyskamy wkład własny.
Warto pamiętać, że opóźnienia w spłacie rat kredytów (Biuro Informacji Kredytowej odnotowuje te przekraczające 30 dni) to poważny problem przy ubieganiu się o nowy kredyt.



  Postępowanie windykacyjne i egzekucyjne.
W pierwszej kolejności bank zablokuje rachunek bankowy nie płacącego klienta i potrąci z niego odpowiednią kwotę (na podstawie art. 498 i nast. kc ). Następnym krokiem będzie odzyskanie należności poprzez przejęcie zabezpieczenia. Zgodnie z prawem bankowym dokumenty stwierdzające zobowiązania na rzecz banku zaopatrzone w oświadczenie, że oparte na nich roszczenia są wymagalne, mają moc tytułów wykonawczych bez potrzeby uzyskiwania dla nich sądowych klauzul wykonalności, co oznacza szybsze odzyskanie przez bank pożyczonych kwot pieniężnych. Bank może przejąć zabezpieczenie kredytu na dwa sposoby: polubowny lub za pośrednictwem komornika, co wiąże się z dodatkowymi, dość wysokimi kosztami ponoszonymi w ostateczności przez dłużnika.

Wiktor Materek
Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego

www.fukrehip.pl
 
domy
domy parterowe
gotowe projekty domów
projekty dom
projekty domow
projekty domów 2-rodzinnych
projekty domów bliźniaczych
projekty domów dla dewelopera
projekty domów drewnianych
projekty domów energooszczędnych
projekty domów nowoczesnych
projekty domów parterowych
projekty domów podpiwniczonych
projekty domów szeregowych
projekty domów szkieletowych
projekty domów tradycyjnych
projekty domów wielorodzinnych
projekty domów z bali
projekty domów z poddaszem
projekty rezydencji
kontakt mapa serwisu polityka prywatności regulamin Portal kreoCEN.pl