Podstawę praw i obowiązków konsumentów oraz instytucji finansowych stanowią umowy o świadczenie różnych usług bankowych, w tym hipoteczne umowy kredytowe. Przejawia się w nich niestety tzw. masowość klienta. Rezygnując z indywidualnego podejścia do konsumenta, banki oferują przeważnie jeden wzorzec umowy, który ogranicza się wyłącznie do ogólnych zapisów. Zasady szczegółowe przenoszone są do regulaminu ogólnego, regulaminów poszczególnych produktów oraz cenników, tabeli opłat i prowizji lub innych dokumentów.
W treści umowy kredytowej ujęte są najważniejsze, aczkolwiek nie wszystkie, warunki zaciągniętego przez nas zobowiązania. Dowiemy się z niej, kto komu pożycza pieniądze, jaka jest kwota zobowiązania, jakimi odsetkami obciążony jest kredyt, na jaki cel zostają przeznaczone środki i w jakim terminie muszą zostać spłacone. Umowa kredytowa mówi również o formie spłaty (w jakich ratach oraz w jakiej walucie),zabezpieczeniach kredytu, a także opłatach i prowizjach. Musi się w niej również znaleźć zapis dotyczący warunków rozwiązania umowy, np. w przypadku niedotrzymania ustaleń w niej zawartych (nieterminowe spłaty, zaniechanie spłaty) lub wcześniejszej spłaty kredytu.
Koniecznym i bezwzględnym warunkiem przy podpisywaniu umowy kredytowej jest wcześniejsze, bardzo dokładne i uważne przestudiowanie wszystkich jej zapisów. Ponadto zwróćmy uwagę nie tylko na treść umowy, ale również na wszelkiego rodzaju załączniki w postaci np. regulaminu banku oraz tabeli prowizji i opłat – stanowią one integralną część umowy.
Przykład z umowy kredytowej:§…
Postanowienia Końcowe
2. Integralną część umowy stanowią:
- regulamin
- pełnomocnictwo do wykonywania czynności w imieniu Kredytobiorcy
- tabela prowizji i opłat
Załączniki do umowy:
- regulamin
- pełnomocnictwo do wykonywania czynności w imieniu Kredytobiorcy
- tabela prowizji i opłat
W razie jakichkolwiek pytań, pracownik banku powinien udzielić nam wyczerpujących odpowiedzi. Należy również w tym miejscu wspomnieć, że bank zobowiązany jest do informowania klienta o wszelkich zmianach w regulaminie, dotyczących warunków udzielania kredytu, takich jak zasady spłaty czy wysokość prowizji.
Bank najczęściej informuje klienta o zmianie regulaminu i warunków udzielania kredytu w formie pisemnej, listem poleconym. Od momentu uzyskania przez kredytobiorcę informacji na temat zmian przysługuje mu najczęściej okres 14 dni na odstąpienie od umowy kredytowej. Jednocześnie łączy się to z obowiązkiem natychmiastowej spłaty całego zobowiązania względem banku.
Szczegółowe zasady obsługi kredytu i jego warunki zawiera umowa kredytowa, wszelkie zmiany ustalane w trakcie trwania okresu kredytowania muszą być dokonywane w formie aneksu.
Aneks sporządzany jest w przypadkach np. zmiany waluty kredytu, dokonania wcześniejszej spłaty, zwiększenia kwoty kredytu, zmiany okresu kredytowania.
Z kolei zgodnie z prawem bankowym, bank ma prawo w trakcie trwania umowy żądać od kredytobiorcy przedstawienia dokumentów umożliwiających bieżącą ocenę jego sytuacji finansowej i kontrolę wykorzystania kredytu. Uruchomienie kredytu następuje po podpisaniu umowy kredytowej – środki pieniężne przekazywane są na wskazane przez kredytobiorcę konto, np. w akcie notarialnym (w przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym), na rachunek dewelopera (w przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym), bądź też na własne konto (w przypadku budowy lub remontu posiadanej nieruchomości). W przypadku finansowania budowy nieruchomości kredyt może być wypłacany w transzach, zgodnie z harmonogramem wpłat przedstawionym przez wykonawcę budowy, czyli dewelopera, spółdzielnię mieszkaniową bądź firmę budowlaną.
 | Na co zwrócić uwagę w umowie... |
| 1. Sprawdź dokładnie tabelę prowizji i opłat pod kątem dodatkowych obciążeń finansowych w przypadku korzystania ze wcześniejszej spłaty bądź przewalutowania kredytu. Nawet jeżeli bank nie pobiera za daną czynność dodatkowych opłat, koniecznym może być sporządzenie (odpłatnego) aneksu do umowy.
2. Sprawdź w umowie kredytowej, na jakiej zasadzie obliczane jest oprocentowanie i marża banku. Niekiedy bank udziela preferencyjnego, bardzo atrakcyjnego oprocentowania, jednakże jest ono ważne, np. tylko rok lub dwa lata.
Przykład z umowy kredytowej:
§…
1. Kredyt jest oprocentowany według zmiennej stopy procentowej.
2. Oprocentowanie kredytu wynosi 3.33 proc. w stosunku rocznym, co stanowi sumę stopy referencyjnej LIBOR 3M(CHF) obowiązującej w dniu sporządzenia umowy powiększonej o stałą w całym okresie kredytowania marżę w wysokości 2.25 p.p.
Stopa referencyjna zmienia się w cyklu kwartalnym i przyjmuje wartość z ostatniego dnia roboczego miesiąca ostatniego poprzedzającego kolejny kwartał kalendarzowy.
3. Bank, udzielając kredytu w walucie obcej, wypłaci go w złotówkach po kursie kupna danej waluty. Spłacanie zobowiązania będzie się odbywać po wyższym kursie sprzedaży. Im większe „widełki” (czyli SPREAD), tym droższy kredyt.
4. Zwróć uwagę na załączniki do umowy kredytowej. Część postanowień przenoszonych jest z umowy do regulaminu. Regulamin może zostać w każdej chwili zmieniony – umowa już nie.
Przykład z umowy kredytowej:
§…
POSTANOWIENIA KOŃCOWE
1. Wszelkie zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności, za wyjątkiem:-zmiany regulaminu,
- zmiany długości okresu kredytowania, wynikającej z przedterminowej częściowej spłaty kredytu [...].
5. Kredyt można spłacać w ratach równych bądź malejących. W drugim przypadku wysokość odsetek, jaką należy zwrócić bankowi, będzie mniejsza. Z drugiej strony, w początkowym stadium spłaty zobowiązania rata malejąca będzie wyższa niż rata równa. Fakt ten ma również wpływ na zdolność kredytową klienta i wysokość kredytu, o jaki może się starać.
6. Sprawdź, czy bank oferuje zawieszenie spłaty miesięcznych rat, czyli tzw. karencję.
Przykład z umowy kredytowej:
§…
Okres karencji w spłacie kredytu wynosi 15 miesięcy, licząc od dnia wypłaty kredytu lub jego pierwszej transzy oraz
§…
W okresie karencji Kredytobiorca zobowiązany jest spłacać jedynie raty odsetkowe, bez konieczności spłacania rat kapitałowych.
|
|
|
|
