projekty domów jednorodzinnych, szeregowych, garaży
Kredyt hipoteczny - wprowadzenie
Kredyt hipoteczny cześć I

Dostępne rodzaje kredytów...

Jakie prawa ma kredytobiorca?

Co oznacza zdolność kredytowa?

Treść umowy kredytowej...

Na co zwrócić uwagę w umowie...

kredyt Hipoteczny cześć II
Kredyt hipoteczny część III
Słownik terminów bankowych
mailto:projekty@kreocen.pl
www.hipotekaplus.pl
www.comperia.pl
  strona główna > artykuł: Kredyt hipoteczny cześć I

informacje o kredytach

Kredyt hipoteczny cześć I
  Dostępne rodzaje kredytów...
Większość banków działających na polskim rynku oferuje szeroką gamę produktów kredytowych, w tym kredytów hipotecznych przeznaczonych przede wszystkim na budowę lub zakup domu lub mieszkania od osoby prywatnej czy dewelopera. Oczywiście możliwych celów kredytowania hipotecznego jest o wiele więcej, i obejmują one m.in.:
· zakup działki budowlanej,
· remont,
· modernizację,
· renowację,
· rozbudowę lub przebudowę domu bądź mieszkania,
· przekształcenie lokatorskiego lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własności,
· finansowanie wkładu partycypacyjnego TBS,
· inne cele akceptowane przez bank.

W przypadku kredytów (czy to budowlanych, czy hipotecznych) banki z góry zastrzegają, że klient może wykorzystać uzyskane od banku środki tylko i wyłącznie na cele określone w umowie kredytowej. Jednakże na rynku są również dostępne tzw. pożyczki hipoteczne. Pożyczki różnią się od kredytów tym, że nie posiadają z góry określonego celu wykorzystania.

UWAGA:
Różnicą między kredytem a pożyczką hipoteczną jest także jego maksymalna wysokość. Wiele banków udziela kredytów na 100 lub więcej procent wartości nieruchomości. Jednakże w przypadku pożyczki hipotecznej, jak również kredytu konsolidacyjnego , niektóre banki określają ich górny pułap w wysokości 60–70 proc. wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Pożyczki hipoteczne są nieco wyżej oprocentowane od kredytów hipotecznych.

Kolejną ważną zmienną przy wyborze odpowiedniego produktu kredytowego jest okres kredytowania, czyli ile lat będziemy spłacać zaciągnięte zobowiązanie.
Przeciętny okres kredytowania hipotecznego wynosi zazwyczaj do 25 lat (300 miesięcy), chociaż nie brakuje w chwili obecnej ofert kredytowych udzielanych na 40, a nawet 45 lat! W praktyce jednakże banki mogą zastrzec, że dłuższy okres kredytowania dostępny jest wyłącznie w złotówkach, natomiast kredyty walutowe (tj. indeksowane dolarem, euro bądź inną walutą) będziemy musieli spłacić wcześniej.

UWAGA:
Zastanów się, czy warto brać kredyt na maksymalny dopuszczalny przez bank okres kredytowania. Z jednej strony wydłużając okres kredytowania, zmniejszamy wysokość comiesięcznych rat spłaty kredytu. Z drugiej jednak strony może warto zostawić sobie możliwość późniejszego wydłużenia okresu spłaty kredytu i obniżenia miesięcznego obciążenia z tytułu kredytu?

Większość banków oferuje kredyty pozwalające na finansowanie 80 proc. inwestycji, czyli wymaga co najmniej 20 proc. wkładu własnego. Jednakże, jak już wspomnieliśmy, obecnie na rynku nie brakuje ofert kredytu pod zastaw nieruchomości na 100 proc. inwestycji. W takich przypadkach banki żądają dodatkowo ubezpieczenia, tzw. niskiego wkładu własnego.

UWAGA:
Zaciągając kredyt hipoteczny na 100 procent wartości nieruchomości, dowiedz się dokładnie od pracownika banku, ile będzie wynosiło dodatkowe ubezpieczenie (niskiego) wkładu własnego oraz oblicz, przez ile lat będziesz musiał je płacić (do chwili spłaty do banku brakujących a wymaganych 20 procent).

Banki, udzielając kredytu hipotecznego, dają także możliwość refinansowania kosztów poniesionych wcześniej –lub spłatę kredytu zaciągniętego w innym banku – na jeden z wcześniej wymienionych celów.

  Jakie prawa ma kredytobiorca?
Kredyt zabezpieczony hipotecznie i przeznaczony na cele mieszkaniowe może być jednocześnie kredytem w rozumieniu ustawy o kredycie konsumenckim. Co to oznacza? Że kredytobiorca ma zagwarantowany pewien katalog praw nie tylko w umowie kredytowej, ale również już w ustawie (umowa kredytowa musi być zgodna z wymaganiami określonymi w ustawie).
Od 20 lutego br. przepisy regulujące zasady udzielania kredytów konsumenckich dotyczą każdej umowy do 80.000 PLN lub równowartości tej sumy w innej walucie (dotychczas przepisy nie obowiązywały w przypadku kredytów poniżej 500 PLN). Dodatkowo ustawa ma zastosowanie do kredytów udzielanych na każdy okres (dotychczas – na co najmniej 3 miesiące).
Co najistotniejsze (z punktu widzenia kredytobiorcy hipotecznego) nowelizacja ustawy spowodowała rozszerzenie jej działania na wszystkie rodzaje udzielanych kredytów konsumenckich (o wartości do 80.000 PLN), również przeznaczonych na cele związane z rozbudową lub zakupem mieszkania, które dotychczas nie były objęte tymi przepisami.
Ustawa o kredycie konsumenckim zwiększa obowiązki informacyjne banków i innych instytucji udzielających kredytu. W umowie kredytowej objętej działaniem ustawy muszą znaleźć się informacje dotyczące rocznej wysokości karnych odsetek oraz warunki ich zmiany. Przedsiębiorca udzielający kredytu musi również podać inne koszty, jakie będzie ponosić konsument, który nie wykonuje umowy np. koszty upomnień, wezwań do zapłaty. Zgodnie z ustawą, osoba zawierająca umowę kredytową powinna otrzymać jej egzemplarz w chwili zawarcia. Jeśli jest to z przyczyn technicznych niemożliwe, powinna dostać wzorzec kontraktu, a następnie w ciągu 7 dni egzemplarz umowy podpisany przez instytucję finansową.
Od umowy o kredyt konsumencki można odstąpić bez podania przyczyny w terminie do 10 dni od dnia jej zawarcia. Każda umowa o kredyt konsumencki powinna zawierać m.in. informacje na temat:
• opłat i prowizji oraz innych kosztów związanych z udzielaniem kredytu, w tym opłaty przygotowawczej (pobieranej za rozpatrzenie wniosku oraz przygotowanie i zawarcie kontraktu) oraz warunki jej zmiany;
• sposobu zabezpieczenia kredytu;
• łącznej kwoty wszystkich kosztów, opłat i prowizji;
• terminu, sposobu i skutkach odstąpienia od umowy.

Pozostałe umowy kredytowe również podlegają innym ustawom, takim jak prawo bankowe czy kodeks cywilny, i w swojej treści muszą zawierać dokładnie określone elementy.
Nadzór nad działalnością banków sprawuje Komisja Nadzoru Bankowego. Celem tego nadzoru jest przede wszystkim zapewnienie bezpieczeństwa obrotu produktów kredytowych i prawidłowości funkcjonowania instytucji bankowych. Komisja Nadzoru Bankowego może na podstawie prawa bankowego wydawać tzw. rekomendacje będące zaleceniami dla banków w zakresie dobrych praktyk oraz stabilnego zarządzania bankami.
W marcu br. Komisja wydała Rekomendację S dotyczącą dobrych praktyk w zakresie ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie. Rekomendacja weszła w życie w lipcu br. i odnosi się do wszystkich kredytów, których zabezpieczeniem jest hipoteka. Komisja Nadzoru Bankowego skoncentrowała się na kredytach udzielanych w walutach obcych i nałożyła na banki obowiązek informowania i uświadamiania klientowi zagrożeń związanych z takimi produktami kredytowymi – tzw. ryzykiem stopy procentowej oraz ryzykiem walutowym. Jednocześnie zostały zaostrzone zasady udzielania kredytów w walutach obcych.

Obecnie, przy staraniu się klienta o kredyt hipoteczny denominowany w walucie obcej, bank, licząc zdolność kredytową, przyjmie następujące założenia:
- 120 proc. wartości nieruchomości (zamiast 100 proc.)
- oprocentowanie dla kredytów walutowych takie jak w przypadku kredytów w polskim złotym (średnio o 2 proc. wyższe).

  Co oznacza zdolność kredytowa?
Starając się o udzielenie przez bank kredytu, w pierwszej kolejności musimy złożyć wniosek o jego przyznanie. We wniosku tym musimy podać dane niezbędne do oszacowania przez bank ewentualnej zdolności kredytowej, czyli możliwości spłaty zaciągniętego zobowiązania. Do najważniejszych danych należą: wartość kredytu, jakim jesteśmy zainteresowani, wysokość osiąganych przez potencjalnego kredytobiorcę dochodów, posiadanego majątku, a także wysokości zobowiązań wobec innych banków i podmiotów. Do wniosku należy załączyć dokumenty potwierdzające tożsamość kredytobiorcy, zaświadczenia o źródle i wysokości przychodów oraz dochodów (w przypadku przedsiębiorców niezbędne są również zaświadczenia o niezaleganiu ze składkami z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych i podatkami z Urzędu Skarbowego), aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości będącej przedmiotem kredytu bądź też umowę przedwstępną sprzedaży lub umowę sprzedaży przedmiotu kredytowania (wymagana jest forma aktu notarialnego).
Niezbędnymi mogą okazać się również dokumenty weryfikujące wielkość zgromadzonego przez kredytobiorcę majątku, historia rachunku bankowego za ostatnie 6–12 miesięcy lub roczne zeznania podatkowe za ostatnie 2–3 lata. W przypadku zaciągania kredytu pod budowę nieruchomości, należy przedstawić akt notarialny nabycia gruntu, projekt domu, kosztorys budowy, pozwolenie na budowę, dziennik budowy, wypis z księgi wieczystej oraz wycenę nieruchomości. Budując dom, warto skorzystać z kredytu nawet wtedy gdy dysponujemy wystarczającymi w naszym mniemaniu środkami na budowę. Bank wymagając od nas opracowania dokładnego harmonogramu budowy oraz kosztorysu, zmusi nas do poznania prawdziwych kosztów budowy.

Osoby prowadzące działalność gospodarczą z reguły są kwalifikowane przez banki do grupy wyższego ryzyka kredytowego. Najlepiej postrzegane są umowy o pracę na czas nieokreślony.

Paradoksalnie zdolność kredytowa może być interpretowana przez banki w dwojaki sposób, nawet przy założeniu takich samych dochodów i wydatków w naszym gospodarstwie domowym. Spowodowane jest to formą spłaty zaciągniętego kredytu – w ratach malejących albo ratach równych (więcej na ten temat w następnej części artykułu).

UWAGA:
Nierzetelne i niedokładne wypełnienie wniosku, brak niezbędnych danych lub zatajenie pewnych faktów przedłuży proces rozpatrywania wniosku, a nawet może spowodować jego odrzucenie.

Na podstawie złożonego wniosku, a następnie po jego pozytywnej weryfikacji, bank sporządza umowę kredytową. Naturalnie w każdym przypadku jest ona zawierana w formie pisemnej.Weryfikacja zdolności kredytowej klienta odbywa się na podstawie tzw. scoringów. Każdy wniosek kredytowy trafia do tzw. BIK-ów (Biura Informacji Kredytowej). Wszystkie banki raportują tam przebieg każdego z kredytów, którego udzieliły (niezależnie od wartości). Bank, rozpatrując wniosek kredytowy, otrzyma pełną informację o kliencie – o jego wcześniej zaciągniętych kredytach, czy spłacał je regularnie, w jakiej kwocie itp. Bank otrzyma też dane o wcześniej złożonych wnioskach kredytowych i decyzjach innych banków. Wszystkie te dane składają się na ogólny scoring klienta. Rozpatrując wniosek kredytowy, bank skorzysta również z danych BIG (Biura Informacji Gospodarczej) – rejestrowane są tam wszystkie opóźnienia bądź braki w płatnościach, np. rachunków. Im więcej pozytywnych informacji dotrze do banku tym lepszy scoring osiągnie klient.

UWAGA:
Niekiedy lepiej jest wcześniej zaciągnąć kilka małych kredytów, aby pojawić się w bazie danych banku. Później po kilku latach może to zaprocentować lepszym scoringiem oraz prostszym i łatwiejszym otrzymaniem dużego kredytu mieszkaniowego.

Systemy obliczające scoringi klientów są pilnie strzeżone przez banki – wszakże jest to element konkurencji między instytucjami finansowymi.

  Treść umowy kredytowej...
Podstawę praw i obowiązków konsumentów oraz instytucji finansowych stanowią umowy o świadczenie różnych usług bankowych, w tym hipoteczne umowy kredytowe. Przejawia się w nich niestety tzw. masowość klienta. Rezygnując z indywidualnego podejścia do konsumenta, banki oferują przeważnie jeden wzorzec umowy, który ogranicza się wyłącznie do ogólnych zapisów. Zasady szczegółowe przenoszone są do regulaminu ogólnego, regulaminów poszczególnych produktów oraz cenników, tabeli opłat i prowizji lub innych dokumentów.
W treści umowy kredytowej ujęte są najważniejsze, aczkolwiek nie wszystkie, warunki zaciągniętego przez nas zobowiązania. Dowiemy się z niej, kto komu pożycza pieniądze, jaka jest kwota zobowiązania, jakimi odsetkami obciążony jest kredyt, na jaki cel zostają przeznaczone środki i w jakim terminie muszą zostać spłacone. Umowa kredytowa mówi również o formie spłaty (w jakich ratach oraz w jakiej walucie),zabezpieczeniach kredytu, a także opłatach i prowizjach. Musi się w niej również znaleźć zapis dotyczący warunków rozwiązania umowy, np. w przypadku niedotrzymania ustaleń w niej zawartych (nieterminowe spłaty, zaniechanie spłaty) lub wcześniejszej spłaty kredytu.
Koniecznym i bezwzględnym warunkiem przy podpisywaniu umowy kredytowej jest wcześniejsze, bardzo dokładne i uważne przestudiowanie wszystkich jej zapisów. Ponadto zwróćmy uwagę nie tylko na treść umowy, ale również na wszelkiego rodzaju załączniki w postaci np. regulaminu banku oraz tabeli prowizji i opłat – stanowią one integralną część umowy.

Przykład z umowy kredytowej:§…
Postanowienia Końcowe
2. Integralną część umowy stanowią:
- regulamin
- pełnomocnictwo do wykonywania czynności w imieniu Kredytobiorcy
- tabela prowizji i opłat

Załączniki do umowy:
- regulamin
- pełnomocnictwo do wykonywania czynności w imieniu Kredytobiorcy
- tabela prowizji i opłat

W razie jakichkolwiek pytań, pracownik banku powinien udzielić nam wyczerpujących odpowiedzi. Należy również w tym miejscu wspomnieć, że bank zobowiązany jest do informowania klienta o wszelkich zmianach w regulaminie, dotyczących warunków udzielania kredytu, takich jak zasady spłaty czy wysokość prowizji.

Bank najczęściej informuje klienta o zmianie regulaminu i warunków udzielania kredytu w formie pisemnej, listem poleconym. Od momentu uzyskania przez kredytobiorcę informacji na temat zmian przysługuje mu najczęściej okres 14 dni na odstąpienie od umowy kredytowej. Jednocześnie łączy się to z obowiązkiem natychmiastowej spłaty całego zobowiązania względem banku.

Szczegółowe zasady obsługi kredytu i jego warunki zawiera umowa kredytowa, wszelkie zmiany ustalane w trakcie trwania okresu kredytowania muszą być dokonywane w formie aneksu.

Aneks sporządzany jest w przypadkach np. zmiany waluty kredytu, dokonania wcześniejszej spłaty, zwiększenia kwoty kredytu, zmiany okresu kredytowania.

Z kolei zgodnie z prawem bankowym, bank ma prawo w trakcie trwania umowy żądać od kredytobiorcy przedstawienia dokumentów umożliwiających bieżącą ocenę jego sytuacji finansowej i kontrolę wykorzystania kredytu. Uruchomienie kredytu następuje po podpisaniu umowy kredytowej – środki pieniężne przekazywane są na wskazane przez kredytobiorcę konto, np. w akcie notarialnym (w przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym), na rachunek dewelopera (w przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym), bądź też na własne konto (w przypadku budowy lub remontu posiadanej nieruchomości). W przypadku finansowania budowy nieruchomości kredyt może być wypłacany w transzach, zgodnie z harmonogramem wpłat przedstawionym przez wykonawcę budowy, czyli dewelopera, spółdzielnię mieszkaniową bądź firmę budowlaną.

  Na co zwrócić uwagę w umowie...
1. Sprawdź dokładnie tabelę prowizji i opłat pod kątem dodatkowych obciążeń finansowych w przypadku korzystania ze wcześniejszej spłaty bądź przewalutowania kredytu. Nawet jeżeli bank nie pobiera za daną czynność dodatkowych opłat, koniecznym może być sporządzenie (odpłatnego) aneksu do umowy.
2. Sprawdź w umowie kredytowej, na jakiej zasadzie obliczane jest oprocentowanie i marża banku. Niekiedy bank udziela preferencyjnego, bardzo atrakcyjnego oprocentowania, jednakże jest ono ważne, np. tylko rok lub dwa lata.

Przykład z umowy kredytowej:
§…
1. Kredyt jest oprocentowany według zmiennej stopy procentowej.
2. Oprocentowanie kredytu wynosi 3.33 proc. w stosunku rocznym, co stanowi sumę stopy referencyjnej LIBOR 3M(CHF) obowiązującej w dniu sporządzenia umowy powiększonej o stałą w całym okresie kredytowania marżę w wysokości 2.25 p.p.

Stopa referencyjna zmienia się w cyklu kwartalnym i przyjmuje wartość z ostatniego dnia roboczego miesiąca ostatniego poprzedzającego kolejny kwartał kalendarzowy.
3. Bank, udzielając kredytu w walucie obcej, wypłaci go w złotówkach po kursie kupna danej waluty. Spłacanie zobowiązania będzie się odbywać po wyższym kursie sprzedaży. Im większe „widełki” (czyli SPREAD), tym droższy kredyt.
4. Zwróć uwagę na załączniki do umowy kredytowej. Część postanowień przenoszonych jest z umowy do regulaminu. Regulamin może zostać w każdej chwili zmieniony – umowa już nie.

Przykład z umowy kredytowej:
§…
POSTANOWIENIA KOŃCOWE
1. Wszelkie zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności, za wyjątkiem:-zmiany regulaminu,
- zmiany długości okresu kredytowania, wynikającej z przedterminowej częściowej spłaty kredytu [...].

5. Kredyt można spłacać w ratach równych bądź malejących. W drugim przypadku wysokość odsetek, jaką należy zwrócić bankowi, będzie mniejsza. Z drugiej strony, w początkowym stadium spłaty zobowiązania rata malejąca będzie wyższa niż rata równa. Fakt ten ma również wpływ na zdolność kredytową klienta i wysokość kredytu, o jaki może się starać.
6. Sprawdź, czy bank oferuje zawieszenie spłaty miesięcznych rat, czyli tzw. karencję.

Przykład z umowy kredytowej:
§…
Okres karencji w spłacie kredytu wynosi 15 miesięcy, licząc od dnia wypłaty kredytu lub jego pierwszej transzy oraz
§…
W okresie karencji Kredytobiorca zobowiązany jest spłacać jedynie raty odsetkowe, bez konieczności spłacania rat kapitałowych.


 
domy
domy parterowe
gotowe projekty domów
projekty dom
projekty domow
projekty domów 2-rodzinnych
projekty domów bliźniaczych
projekty domów dla dewelopera
projekty domów drewnianych
projekty domów energooszczędnych
projekty domów nowoczesnych
projekty domów parterowych
projekty domów podpiwniczonych
projekty domów szeregowych
projekty domów szkieletowych
projekty domów tradycyjnych
projekty domów wielorodzinnych
projekty domów z bali
projekty domów z poddaszem
projekty rezydencji
kontakt mapa serwisu polityka prywatności regulamin Portal kreoCEN.pl